不動産

住宅ローンを使った不動産投資

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不動産投資初心者の方におススメするのが、住宅ローンを使用できる物件への投資、つまり自宅と賃貸物件を組み合わせた「賃貸併用住宅」です。

先行き不透明なこの時代、本業だけに頼るリスクの大きさに、不労所得の道を探る必要性にかられて不動産投資を志す方が増えているのを感じます。それはそうですよね、ごく普通の会社員の私でさえ、人生100年時代、投資して副収入を得ることを考えずにはいられません。

しかし、何とか一棟物件のオーナーになって不動産投資を始めてみたいと思って調べてみても、アパートローンで必要となる自己資金が準備できそうにない、キャッシュフローがある程度出るような物件は競争率も高く、なかなか見つからない、など、そう簡単に素人が手出しできるものではありません。

ところが、ここでおススメしている「賃貸併用住宅」はこれらのハードルを限りなく緩和できるんです。

まず、自己資金の問題ですが、住宅ローンを使えば基本、フルローンで融資がでます。

また、物件探しについても、中古が主力となる投資物件と違って「賃貸併用住宅」では、土地から探して建物を新築するケースがほとんどです。マイホームを土地から探すという人は少数派ですので、競争率も緩和され、キャッシュフローを十分に改善できる良い条件の土地を手に入れることが可能になります。

ここでは、特に一番のポイントとなる、住宅ローンのメリットについて書かれた記事をご紹介させていただきます。

住宅ローンを使用するメリット

①頭金が不要(フルローン、場合によってはオーバーローンも組むことができる)

住宅ローンは基本的には物件価格の全額を頭金なし(フルローン)で融資を受けることができます。つまり少ない自己資金で不動産投資が可能になるということです。

対してアパートローンの頭金は、物件価格の約1割が標準です。金融機関によっては3割程度を求められることもあります。

ここで一つ追加したいことは、いくら頭金は不要といっても、不動産購入に関わる諸費用分(税金、火災保険、仲介手数料など)は現金で用意する必要があります。一般的には物件価格の8%~10%くらいと言われていますが、最低でも200万円程度は自己資金が必要です。

ただし、場合によってはこの諸費用もローンを組むことができます。これをオーバーローンと言いますが、属性等によってはオーバーローンッも可能というのが住宅ローンの特徴です。

②低金利!

住宅ローンは歴史的低水準が続いています(現在、変動0.399%~固定10年0.550%~固定35年0.560%~)つまりアパートローンより格段に利益を出しやすくなります。

さらに住宅ローンであれば、固定金利が選択可能です。現在のように金利は安くても今後上昇が考えられる場合は、金利の低い今のうちに固定金利で固めておくのも一つの手です。

また、最初のうちは変動にしておき、途中から固定への切り替えや、変動と固定のミックス、当初の一定期間だけ固定にすることも可能です。

また、変動金利で住宅ローンを組んでも、金利の上昇に伴って急に月々の支払いが倍になるとうことはありません。支払いが増加する前に、物件を売却する、有利な条件に借り換えをする、繰り上げ返済をする、など回避策を講じることが可能です。

対してアパートローンでは、金利が急上昇すれば、それと共に支払額も急上昇してしまいます。

③長期借入可能(最長35年)の為、月々返済額が少ない

アパートローンは、基本的には法定耐用年数の残り年数が借入期間の基準になります。木造ですと新築の最長で22年、中古だと築年数がそのまま引かれますので、各金融機関による基準により10年から20年が一般的です。

対して住宅ローンは、建物の耐用年数ではなくて個人の支払能力の範囲内で支払いきれる金額という観点から、80歳までの完済を前提に35年の長期ローンが組めます。

そしてなんと賃貸併用住宅であれば、中古の場合でも耐用年数の残り年数に関係なく35年のローンが組めるのです。つまり築20年以上経ったような築古物件でも、35年ローンで購入できます。

アパートローンではいくら利回りが良くても借入期間が短い分、月額返済額が大きくなり、キャッシュフローはなかなか出ません。一方、住宅ローンであれば、利回りはさほど高くなくても、月々の返済額が抑えられて、キャッシュフローが出しやすくなります。

④審査が通りやすい

不動産投資を志す方にとって『融資』がおりるかというのは大きな問題です。

アパートローンでは年収(700万円以上が目安)や勤め先などで高い条件が求められることに加えて、物件の積算評価(金融機関のルールに則って計算されたその物件の土地と建物の担保価値)、合わせて事業性についても審査されます。そのため、せっかく良い物件を見つけても、融資を受けることができずに、泣く泣く諦めた、という経験のある方は多いのではないでしょうか。

このようにいくつもある条件をすべて満たしていないと融資を受けられないアパートローンに比べると、住宅ローンは格段に審査が通りやすい融資です。

住宅ローンの条件は「健康で、お勤め先の定期収入がある」という程度です。どれだけハードルが低いかお分かりいただけるでしょうか。アパートローンはダメだったけれど、住宅ローンは通った、という方はたくさんいらっしゃいます。

⑤住宅ローン減税など、様々な減税を受けることができる

住宅ローン等を利用して賃貸併用住宅を取得した場合、住宅ローン減税(その取得等に係る住宅ローン等の年末残高から計算した金額を、所得税額から控除する)が適用されます。10年間で最高400万円の控除が受けられる大型減税です。

また、建物の50%以上が自己居住用であれば、不動産取得税や固定資産税も、通常のアパート購入に比べて大幅に軽減されます。

これらのメリットは非常に大きいと言えます。

引用元:箕作大(2014).不動産投資は住宅ローンを使え! ㈱クラブハウス

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